2022年过去了，想必很多房地产人并不怀念它。

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尽管经历2021年下半年的震荡，但有着上半年托底，很多企业的数据仍旧可观。但2022年，房企基本上都经历了全年的下滑。

根据克而瑞数据，百强房企2022年1-12月实现销售操盘金额64622.2亿元，同比降幅保持在41.6%的较高水平。

易居企业集团执行总裁张燕表示：“市场仍处于筑底过程中，下行态势还未真正得到扭转。从成交量角度来看，2022年很有可能成为一个历史性的转折点。”

销售额的下滑连带的是债务违约压力。其实从去年开始，企业内部的债务铺排就已经预料到今年的情况，很多企业为了还债，不可谓不努力。

而在市场进入周期性深度调整的阶段，那些从始至终都保持着谨慎的财务安全边际的企业，显示出了自己的韧性。

比如龙湖在2022年相继提前偿还银团贷、美元债等，截至今年上半年末，龙湖集团连续六年保持“三道红线”绿档，现金短债比4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本仅3.99%，一系列指标均维持行业内的较高水准。 

12月9日，龙湖集团发布公告称，公司已经全部赎回于2023年到期的3亿美元优先票据，票面利率为3.9%，赎回价为票据本金100%另加截至(但不包括)赎回日期的累计及未支付的利息。至此，2023年内，龙湖已无到期美金债。

要知道，与提前还债相伴的是，龙湖在土地市场上的毫不手软。

2022年，龙湖在土拍市场中摘得34幅地块，总建筑面积超:400万平方米，分布在北京、上海、成都、重庆、杭州、合肥等一、二线高能级城市，权益地价近300亿元。

我们发出感慨并不因为在行业遭遇困境时，这样的企业能够拿出这样的表现，而是在那些蒙眼狂奔的时代，企业仍旧能够保持这样的卓见。

而随着“三支箭”的相继发出，龙湖又成为房企发债的排头兵。获得“第二支箭”首笔200亿元中债增信债券额度，还由六大行共同承销，成功发行首单20亿元的中期票据，利率仅3.0%，并且与六大国有商业银行签署战略协议。

有了这样的财务底气，才使得企业有能力去做其他更难的事情，比如曾经被房企寄予厚望的多元化业务。在地产销售不及预期的情况下，商业、文旅、长租公寓，甚至前两年火热的物业都成为企业不能承受之重，公开市场上，出售这类资产的消息比比皆是。

这些资金周转更久的业务曾经被开发商寄予厚望，但目前看，没有几家企业能够在皮之不存的情况下，保住毛发。

但像龙湖、新城这样的企业，却将“第二曲线”发展称企业的“压舱石”。

尽管受到疫情影响，上半年新城吾悦广场的租金收入还是增长了16.6%，达到44亿元。

在今年房企融资端收紧的情况下，这些商业项目为新城打开了另一条通道。

1-8月，台州黄岩吾悦广场、泰安泰山吾悦广场等20座吾悦广场经营性物业贷落地，累计获得融资62亿元左右；经营性物业贷债务久期约8-10年，融资成本约6-8%。

而龙湖在经营性物业方面表现出更为稳定的造血能力。

2022年1-11月，龙湖集团累计实现经营性收入212.4亿元，超过去年全年的188.3亿元，仅经营性收入每月就有20亿元现金进账。

截至目前，龙湖商业已开业商场超过70座，冠寓开业门店超过11万间，物业服务持续外拓，并在写字楼服务、智慧物业服务等细分领域建立起核心竞争优势，上述经营性业务为龙湖贡献稳定的现金流，保持公司充足的流动性。

龙湖2022年中期业绩报告显示，2022年上半年，包含商业投资、租赁住房、物业管理等在内的经营性业务收入首次突破百亿，达110.4亿元，同比增长26%，3年复合增长率达36%。

这些在房地产高光时刻被视为锦上添花的业务，在寒冬降临之际，为重视它们的企业带来了穿越周期的核心能力。

2022年在悲观中过去了，但不要以为我们撕下日历的最后一夜就能够轻松得走进2023年。这个行业仍旧面临着巨大的挑战，出清还在继续。

但值得庆幸的是，政策的调整为2023年带来了一丝曙光，未来我们将面对什么样的局面，从近期高层的讲话中或许能窥见一二。

“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。”

守住2022年底线的房企在2023年将会迎来新的局面，历经行业洗礼后，保持着良好信誉的优质房企，能够率先得到机构支持，有望带领行业走出阴霾，重新回到健康发展的轨道。