近日，《证券日报》记者从接近银行间市场交易商协会(以下简称“交易商协会”)人士处获悉，2022年全年，银行间债券市场共发行民营房企债券487.2亿元，同比增长24.4%；支持民营房企注册1415亿元，同比增长249.7%。

接受《证券日报》记者采访的专家表示，自“第二支箭”扩容明确支持房企债券融资后，银行间市场在推动修复房企债券融资渠道、有效帮助优质民营房企缓解流动性压力、稳定房地产市场预期方面发挥了积极作用。后续在一系列政策支持下，民营房企融资困难的问题将有所缓解。

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发债成民营房企融资

常态化方式

房地产链条长、涉及面广，对于金融稳定具有重要影响。远东资信评估有限公司研究员申学峰表示，受房地产行业景气度下降及信用风险事件等影响，2021年8月份以来房地产行业债券净融资额持续为负，债券存量规模持续萎缩。部分民营房企由于债券融资渠道受阻，存量债到期而无法及时完成置换，导致资金链紧张、面临较大债券违约风险。

2022年以来，房企融资利好政策密集发布。2023年金融监管层面的首次信贷工作会议也针对房企融资作出重要部署，1月10日，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，强调用好民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)，保持房企信贷、债券等融资渠道稳定，满足行业合理融资需求。

中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示，会议强调用好“第二支箭”，意味着发债融资将成为民营房企融资的一种常态化方式，可以在一定程度上缓解民营房企信用收缩问题，改善融资氛围，同时也有利于激励民营房企积极申请增信发债融资。

值得一提的是，2022年“第二支箭”扩容，将中债信用增进公司担保民营房企发债纳入支持工具统筹推进。东方金诚研究发展部高级分析师冯琳对记者表示，“这在进一步明确支持民营房企债券融资的同时，有助于引导中债信用增进公司配合政策导向，向更多符合条件的民营房企提供更大规模的增信支持，从而修复投资者对民企地产债的信心，缓解民营房企债券融资过度收缩的问题。”

记者了解到，在“第二支箭”框架下，中债信用增进公司为12家民营房企205亿元债券的发行提供了增信支持。与此同时，4家优质房企完成了780亿元的储架式项目注册。

此外，2022年11月份以来，房地产信用风险逐步化解。据中指研究院统计，2022年12月份至今，仅3家房企首次出险。

中指研究院企业研究总监刘水对《证券日报》记者表示，在“第二支箭”框架下，已有多家房企增信发债成功，增强了企业现金流，助力企业资产负债表保持稳健。

明明表示，中债信用增进公司向民营房企发债提供担保增信，可在房地产行业存在信用风险的情况下，一定程度上满足民营房企的增信需求；同时，能够有效提升发行债券的信用级别，一定程度上改善民营房企债券的兑付前景；此外，可以在一定程度上降低民营房企债券融资成本，促进房地产行业债券融资的恢复。

“当前政策对于房地产行业供给端的支持进一步加码，预计2023年房企融资环境会延续改善势头，特别是银行贷款和债券融资规模都有望继续回升。”冯琳表示。

专家建议抓住窗口期

改善资产负债表

在多项政策的支持下，民营房企流动性将有所改善。不过，需要注意的是，当前仍有部分民营房企在融资方面面临一定困难。

“当前融资环境宽松，但行业仍处于下行周期，投资人不会贸然转向风险较高的投资对象，因此资金仍主要流向整体表现良好、有‘回血’能力的房企。”刘水表示。

申学峰对《证券日报》记者表示，目前中债信用增进公司服务范围还比较有限，已获增信并完成发债的民营房企局限于尚未陷入严重债务困境的几家低风险主体，很多急需资金支持的出险房企仍无法获得支持，需要“第三支箭”股权融资提供补充支持。

明明认为，随着政策不断完善，后期民营房企融资困难的问题将有所改善，融资将不断回暖，发债难度和发债成本将有所下降。

在刘水看来，民营房企要抓住当前改善资产负债表窗口期，根据自身情况积极对接资金供给方，既要优化债务规模和结构，也要及时补充流动性，更要借助融资力量拉动销售端，推动经营端流动性回暖，从根本上解决流动性问题。

“就目前来看，房地产市场循环链条仍需进一步畅通，房企内部信用分化持续，关键梗阻在于商品房销售仍未出现趋势性回暖迹象。”冯琳表示，展望未来，政策面的另一个发力点将是引导楼市尽快企稳回暖，这是改善房企信用基本面、有效防范化解优质头部房企风险的根本。下一步政策“工具箱”在放宽购房条件、降低首付比例、下调居民房贷利率方面还有较大空间。