今年上半年，房地产政策环境延续去年以来的宽松态势，特别是以限购、限售为代表的限制性政策也在不同城市进行松绑，据不完全统计，仅今年上半年就有超20城放松住房限购限售。今年4月以来，房地产市场降温，购房者置业观望情绪加重，随着市场调整压力的增加，业内普遍认为，未来核心一二线城市政策也有望适度调整。

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上半年房地产市场整体表现先扬后抑

中指研究院于6月29日发布的《2023上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望》显示，今年上半年房地产市场整体表现先扬后抑，一季度在积压需求集中释放以及前期政策效果显现等因素带动下，市场活跃度提升，特别是2-3月，热点城市出现“小阳春”行情，但随着前期积压需求基本释放完毕，二季度，购房者置业情绪快速下滑，房地产政策力度不及预期，市场未能延续回暖态势。6月，5年期以上LPR下调了10BP，对市场情绪产生了一定积极效果，但对新房销售的实质性带动较为有限，全国房地产市场调整压力依然较大。

中指研究院数据显示，今年上半年重点100城新建商品住宅销售面积同比增长11%，其中一季度同比增长接近20%，二季度与去年同期基本持平，6月单月同比降幅超20%，市场下行压力加大。二手房方面，上半年重点城市成交规模大幅提升，其中一季度市场明显升温，进入4月，购房需求释放动能不足，二手房市场逐渐降温，多地二手房挂牌量处于高位，进一步影响了市场情绪，6月底成交规模同比转负。

从房价表现看，今年5月百城新房价格已转跌，二手房价格环比已连跌13个月，房价下跌压力加大。

中指研究院报告显示，当前多数城市限制性政策已取消，随着二季度市场持续转弱，下半年政策加力预期增强。

上半年超20城放松住房限购限售

据国是直通车报道，以限购、限贷、限售、限价为代表的行政性、限制性购房政策一度被视为各地楼市调控工具箱中的“杀手锏”。不过，随着中国房地产市场进入新阶段，业内普遍认为，中国房地产市场难再现过去的狂飙式发展。当下，多地楼市调整压力加大，面临市场信心恢复缓慢、交易活跃度走低等情况，限制性购房政策在因城施策时，适配度已有所下降。

以扬州为例，近日，扬州市住建局与多部门会商，明确自7月1日起，正式实施《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》，《通知》第1条提出：“在市区购买改善性住房的，不再执行限购政策，其原有住房不再执行限售政策。”

扬州市住建局房屋产权和交易管理中心相关负责人介绍，结合群众的多样化住房需求，该条政策旨在支持对住房有“以旧换新”“以小换大”等改善需求的家庭，一定程度上减轻其购房负担，进一步激发二手房市场活力。对于有住房改善性需求的客群，随着其在市区购入改善性住房，凭新签订的商品房购房合同，在持有原有房屋不动产权证书的基础上，可直接出售原房屋，不再执行原先网签三年限售规定。

58安居客研究院院长张波指出，扬州对限购和限售进行双解除，释放出在市场降温明显的城市，限购类政策的调整总体会加快落地，例如扬州5月商品住宅成交面积为13.5万平方米，环比下降24%，这也是其解除双限的原因所在。

据不完全统计，仅2023年上半年，就有14城放松限购、10城放松限售。

其中，限购政策放松的城市包括荥阳、济南、长沙、杭州、武汉、赣州、深圳、无锡、厦门、沈阳、郑州、合肥、宁德、南京等城市。限售政策放松的城市包括惠州、扬州、长沙、常州、深圳、徐州、厦门、郑州、青岛、福清等。

中指研究院指出，上半年各地政策仍保持宽松趋势，从政策调控节奏来看，一季度政策出台节奏相对稳定，但5月以来各地政策出台频次减少，部分二线城市政策优化力度增强。

表：2023年二季度部分一二线城市 “因城施策”主要举措(来源：中指研究院)

根据中指监测，2023年上半年全国有超百省市(县)出台政策超300条，公积金支持政策、购房补贴是各地因城施策的主要手段，部分城市涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等方面。同时，今年上半年，已有超40城首套房贷利率下限降至4%以下。

报告：核心一二线城市政策有望适度调整

从市场情况来看，中指研究院报告显示，2023年初，全国房地产市场以“小阳春”开局，一季度商品房销售面积同比降幅明显收窄，销售额同比实现正增长，特别是热点城市，在前期积压需求释放、政策效果显现以及自身周期性修复的带动下，市场活跃度明显提升。但4月以来，房地产市场恢复行情未能持续，购房者置业情绪快速下滑，1-5月，国家统计局数据显示，全国商品房销售面积同比下降0.9%，降幅较上月扩大，销售额同比增速收窄，开发投资额和新开工面积同比降幅均扩大，房地产供求两端均走弱。6月，高基数效应显现，全国房地产各指标同比大概率下降，房地产市场调整压力加大。

对于后市预判，中指研究院认为，随着二季度市场持续转弱，下半年政策加力预期增强。短期来看，预计需求端政策仍将降低购房门槛和购房成本放在首位，核心一二线城市政策有望适度纠偏，“一区一策”、结合生育政策等或是重要方向，如信贷方面优化“认房又认贷”、降低首付比例、降低房贷利率等，针对改善性住房需求的信贷政策有望加力。此外，优化限购范围、降低交易税费等也存在较大空间，“房票”安置或成为更多城市支持房地产市场发展的举措之一。企业端政策仍将侧重缓解房地产企业的资金压力、防控风险上，对房企的金融支持措施有望继续落地。另外，“保交楼”资金和配套举措也有望进一步跟进，稳定市场预期。

张波也提到，下半年，各地积极进行政策放松依然是主要方向，限购的解除在不同城市的效果将呈现分化，潜在购房人群的多少决定了限购放松后对市场推动作用大小，换言之，城市存在大量购房需求，但暂不具备购房资格的人群，在限购放松后作用就会体现明显，热点一二线城市大都具备这个特点，因此在放松的节奏上也会有所控制。同时，组合性放松也是一个方向，例如公积金层面的调整可能向一二线城市开展，同步结合多孩购房的支持性政策以及人才住房、改善性购房税费减免等。体现出因城施策的精准化会进一步提升，政策总体保持“边调边看”的方式，稳步推进市场回归稳定。