来源：21世纪经济报道

招商蛇口产业园REIT(下称“博时蛇口产园REIT”)的一纸年报，拉开了公募REITs2022年报披露的帷幕。

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作为正式试点以来的第一个完整财年，对于公募REITs而言，2022年注定是个不平凡的年报季。受疫情与经济下行影响，博时蛇口产园REIT在2022年的业绩中规中矩，在同类产品中仍相对占优。对于产业园区在2022下半年因免租政策而普遍承压的行业现象与市场关切，基金则在年报中做出了专门回应。

不过此次年报中一个特别的细节在于，截至2022年12月31日，博时蛇口产园REIT的总持有人户数为13.38万户，同比收缩超26%。在新REITs依然超募频出的同时，经历溢价、回撤和“脱粉”，是否会成为“老一辈”们的必经之路？

持有人流失26%

公开信息显示，博时蛇口产园REIT持有的底层资产为，蛇口网谷产业园区内定位为产业研发办公的万海、万融两座大厦。作为2021年6月的第一批公募REITs试点项目，2022年也是该基金正式试点发行以来的第一个完整财年。

年报显示，截至2022年末，博时蛇口产园REIT的基金净资产达20.42亿元，净利润则为3880.1万元，与2021年6月7日(基金合同生效日)至2021年末的区间净利润相比，提升44.5%。基金经营活动产生的现金流量净额达9383.79万元，对比2021年合同生效区间增长约33.92%。

然而在收益分配方面，这位“排头兵”去年的表现却未能达到预期。记者注意到，博时蛇口产园REIT在《招募说明书》预测的年化可供分配金额9267.2万元，报告期实现可供分配金额为8661.17万元，完成率仅为93.46%。

博时基金对此给出的主要解释为“出租率下滑”。具体来看，博时蛇口产园REIT基础设施项目2022年全年平均出租率85%，同比下降2%，平均月租金120.29元/平方米，每平米同比下降2元左右。

“受本年度宏观经济及疫情持续反复影响，出租率及回款率水平未达预期。基金管理人将联合运营管理机构，加大招商及推广力度，积极导入客户资源，尽快将出租率恢复至2021年底的水平。”博时基金在年报中称。

一个值得注意的现象是，相比募集期间28.29万户的有效公众投资者认购数量，在上市一年半的时间里，博时蛇口产园REIT的个人投资者也正悄悄离去。

截至2022年12月31日，博时蛇口产园REIT的总持有人户数为13.38万户，而这一数字较2021年末的18.15万户，同比收缩约26%。基金的持有人结构也因此进一步向机构投资者倾斜，机构份额占比从2021年末的82.78%集中至87.03%。

中小投资者陆续“脱粉”，原因几何？

华林证券资管部董事总经理贾志向21世纪经济报道记者分析指出：“持有人户数减少，尤其是自然人客户的流失，主要还是REITs在二级市场累积较高溢价后，出现了较大幅度、较长时间的回撤，交易型自然人客户离场会比较坚决。”

但从中长期来看，贾志认为，公众投资者比例的降低并不会对REITs产品产生负面影响：“长周期里，投资品和投资人也是一个互相选择的过程。”

据2022年报，博时蛇口产园REIT最新份额净值为2.27元。而数据显示，该基金2022年内最高价一度冲上3.65元，溢价率达60.67%。在2022年12月31日，该基金市值为2.98元，溢价率则为31.12%。

2022年年末，博时蛇口产园REIT收盘价为2.975元，较发行价涨幅为28.79%。数据显示，该基金2022年全年未复权涨幅为7.4%，在产业园区类REITs中拔得头筹。

不过该收益的主要贡献为基金在2022上半年的表现，若将统计区间缩小至三四季度，博时蛇口产园REIT的区间收益则下跌了3.4%。结合基金半年报中83.43%的机构份额占比来看，个人投资者的流失也主要发生在2022下半年之中。

多位业内人士认为，在供给关系失衡的情况下，尽管上市后存在一定回撤，二级市场的超额溢价当前仍是公募REITs上市后的普遍现象。随着REITs发行常态化，相关产品估值有望渐进回归至合理区间。

回应免租政策影响

受散点疫情频发叠加经济下行压力以及免租政策等因素的影响，自四季报披露以来，产业园区的经营状况持续受到冲击，并与收费公路一同，被普遍认为是2022年承压较大的REITs底层资产品类。

而在本期年报中，记者注意到，博时蛇口产园REIT也尤其回应了这一关切，就免租事宜及项目成本端情况做出了针对性说明。

年报显示，2022年博时蛇口产园REIT项目公司实现营业收入1.1亿元，预算完成率76%。博时基金指出，主要原因有两方面：一是大部分租户免租协议在本期签署，减免租金收入为 2039.43 万元，剔除免租影响后，全年累计收入预算完成率可达到 90%；二是受本年宏观经济低迷及疫情反复的持续影响，部分租户出现到期不续约或提前退租等情况，出租率出现了小幅震荡，租金收入较2021年同期下降。

据了解，为缓释新冠疫情下国家抒困免租政策对基础设施资产的影响，项目公司对符合条件的服务业小微企业及个体工商户租户减免3个月租金，报告期内累计减免租金 2039.43 万元。

不过博时基金指出，该减免额未超出基金在2022年7月公告的预计减免额2085.01万元，且基金已经通过减免管理费 1122.84 万元的方式，在当期全额化解了免租事项对可供分配金额的影响。此外基金项目成本总体控制良好，报告期内实际成本支出1343.32万元，预算完成率为59%，剔除管理费减免影响后，成本预算完成率为90%。

“当前基础设施资产的招商情况有所回暖，运营管理团队仍在积极采取相应措施加速推进储备客户签约并增加客户储备。”博时基金在年报中指出。

记者了解到，当前博时蛇口产园REIT租户结构与蛇口网谷产业园的核心产业集群定位十分匹配。在万融大厦、万海大厦覆盖的租户行业中，新一代信息技术、物联网、电子商务和文化创意租赁面积分别合计占比77%和66%，且租户共199家，不存在单一客户租金占比较高的情况。

展望行业未来发展趋势，博时基金指出，当前以人工智能、量子信息、移动通信、生命科学等为代表的新一轮科技革命正加速推进，而产业园区的发展则主要拥有五大特点：产业迭代加快、政策力度加大、招商手段创新、运营提升加速及市场增量较大。

其中，博时基金特别指出，随着我国产业园区同质化竞争日趋激烈，以“让利”为核心的传统招商引资策略吸引投资的效能日渐式微，2023 年越来越多的园区将跳出传统的“关系+展会+人海”招商模式，采用“链式+基金+市场”等创新招商模式。产业基金也越来越成为园区招商的利器，更是目标企业最为关注的因素之一。

“产业链的上、下游企业对园区的要求不再只是停留在满足于办公设施物理空间、人力培训、法律咨询、商标申报等基础服务的提供，更加需要成长中各个阶段所需要的租金入股、PE 退出等投资支持。”博时基金表示，在未来，园区运营需依靠新技术、新产业、新手段挖掘管理红利，赋能物理空间，回归产品与服务，才能真正抓住战略窗口期，拥抱市场增量。